答：按照《担保法》规定，开发商可以将已设定抵押（即已办理抵押物的登记、下同）的土地使用权依法转让。当然，开发商也可以将该土地上新增的商品房连同该房占用范围内的土地使用权依法转让（含出售、下同），但新增的商品房不属于抵押物。
购买此种商品房须注意以下问题：
 （一）、 土地使用权设定抵押的，可以对抗新增商品房的购买人，即当债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人可依法拍卖、变卖抵押物和新增的商品房，致使《商品房购销合同》的目的不能实现，由卖方退款并赔偿买方因此造成的损失。
 （二）、此种商品房因土地使用权设定抵押，而使商品房的所有权受到限制，对购买人而言，要承担被第三人追夺的风险，其价值自然降低。
 （三）、开发商出售此种商品房，应当在出售前通知抵押权人、告知购买人。否则，买卖行为无效，购房者可退款并要求开发商赔偿因此造成的损失。
未经土地管理部门登记的土地使用权抵押，抵押行为无效，不具有对抗第三人（含新增商品房购买人）的效力。
对拟购商品房占用的土地使用权是否设定抵押，可向市土地管理局查询。
  商品房实际交付过程中应注意哪些问题？
     答：商品房属不动产，我国对不动产的交付分为实际交付和权利交付。实际交付是指实物交付，俗称交钥匙。权利交付是指房屋所有权和房屋所占用的土地使用权交付，我国房地产权利交付实行权属登记发证制度。由于昆明市的房地产行政管理部门分为房产和地产两个部门，故应分别进行房屋所有权登记、取得房屋所有权证和土地使用权登记、取得国有土地使用证。
商品房实际交付过程中应注意以下问题：
 （一）、开发商交付的房屋必须是1、竣工验收合格的建筑物，2、已向市建设局申办了工程竣工验收备案手续，取得了经备案机关在“备案意见”栏签章的《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》。开发商在移交商品房时，应主动出示此表。
 （二）、房屋交接时，买方应当按照合同约定对整幢建筑的主体结构、房屋的内部装修、附属设备等是否齐全和合格及房屋的墙面、地面有无裂缝、渗漏，以及水、电、气是否畅通等进行验收。
  (三）实际交付的房屋产权面积、计价面积应由具有合法资格的房屋面积测绘公司提供的实测成果并报房产监理部门审核确认。
 （四）、交接时，开发商应向买方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
 （五）、双方当事人应当办理《房屋交接凭证》，经双方签章认可并各执一份，作为房屋实际交接的证据。据此，可确定开发商是否延期交房，延期交房的违约金金额以及房屋保修终止日期推算等等。